距离2022年到来已经没有几天了，园林行业到了埋头苦干的时候。
整个行业在经历着转型成长的痛楚，基建增量带来的时代红利感觉已经接近尾声，而高质量发展带来的存量深耕时代，在一点点靠近，无论片区开发、城市更新、乡村振兴、生态修复，如今都不约而同走在了这里。接下来的园林市场，暴利将会转向“长效”，操作手法将会转向“柔化”。
“长效”与“柔化”将会是存量市场的显著特征，这就需要产权与制度创新。在警臀盛宴吃惯了的园林行业，不知道有多少人会走出来，会变得更加强大。
O1.长效
从前些年，基建市场就开始朝EPC-O模式转型，无论大家做得怎样，但“运营”成了大部分甲方的刚性需求。相比于PPP时代的“运营”，这个时期的运营更注重长效可持续性，而不是简单在形式上成立SPV公司(特许经营公司)，拉长政府的回购时间。
“运营收益”已经成了片区开发项目中标文本重要的字眼，从某种性质上说，这种基建项目已经演变成了招商项目。
园林行业在其中的弱势，主要来自可盘活资源的狭窄，以及资源整体运营人才的医乏。所以光凭技术、资金、资源，已经被这种项目边缘化，但很多人好像并没有意识到问题出在哪，或者说意识到了也没办法去解决。
失去顶层运营能力的园林企业，为了获得项目入场券，已经尽可能地压低自己的身价。低利润运行最终都会导向一个不妙的结果，那就是人才流失。最近众多的园林中层人才，都在慢慢离开这个行业。这一波地产行业的颓势，更是会加剧这一点。
而很多人转型开始从“项目策划”来切入，最近各种基建板块喊得很热的“运营前置”，其实就是导入了策划思维，这一点也是保证“长效”的重要体现，策划先于规划或与规划并行，已经成了当前基建项目的一种趋势。因为策划里包含了资源导入与运营的思维模式。
02.柔化
由于有长效的需求，很多项目边界已经不是很明显，不是简单的“建设一交付”逻辑，尤其在片区开发、城市更新、乡村振兴这三类项目上，不仅仅是“运营前置”就能解决问题。
江浙沪地区可能是国内乡村振兴最具样板性的地带，但每个城市、每个项目的操作手法都大相径庭，一个乡镇相邻两个村的项目，就完全不一样。
在追求长效运营的背后，每个项目的诉求与所拥有的资源也不一样，很难拿同一套方法套用不同的项目，项目的边界柔和多变。同样，企业获得回报的边界也跟着变化。
项目怎么赚钱?龙生九子，各有不同。这就是为什么很多人现在只愿意做前期策划，而放弃运营的原因，越到后面，情况越复杂。所以“运营前置”的背后，很多人就是“前置”了，仅此而已。大部分项目的利润点还是来自于传统的设计、施工、材料。
但如果要真正适应这个市场，就需要企业自己的操作手法与利润回报也变得柔和，通盘去考虑一个项目的策划、设计、施工、运营。将所有资源优化配置，延迟利润回报的预期时间。这个话说起来简单，做起来难。从企业运营来说，增加投入时间与项目链条，并不利于企业的资金管理、项目管理与人才管理。所以看起来只适合朝单一项目的纵深去做，而不能遍地开花，且很难具有复制性。
03.产权
去长效运营一个项目需要有柔性的运营方式那么最好的保障是拥有其产权不只是简单的经营权。
好比你买了一套房子，你就会选择从长期角度考虑这个房子怎么搞，而不是像一个租户那样，敲个墙钉都要犹豫半天。
有专家说:在“存量市场”里，当下空间资源的产权是存在浪费、错配的，所以空间产权重新安排已经开始有显现，这种产权重新安排一般有变更性质、奖励指标、指标置换三种方式。
如今一些项目，在不改变原有表层框架的基础上，通过产权合理安排，将土地改为商用或者多功能性，吸引工商资本进入，在合理合规的情况下增加商业性活力，从产权交易、产权运营两个角度盘活存量空间。
今年A股上线的REITs(不动产信托基金)就是一个里程碑事件，REITs把存量空间收益权资产证券化，虽然只是有限产权，但一定程度上把空间产权交易与运营，提升到了公募层级。
在园林市场里，目测各类园博园、民营文旅项目、园艺产业园区，应该是放开的第一波，这类项目普遍让地方“头疼脑热”，很多已经成为一潭死水，产权重新安排是从根儿上解决问题，园林行业近水楼台，在调动资源进行长效与柔化开发方面，会有不错的潜在机会。
而城市公园、社区花园、乡镇集体用地、林业用地的变革会来得慢些，短时间内不容易实现。但随着长效与柔性继续深入，产权创新将是挡不住的前进车轮。
04.制度
当然，产权创新对制度的依赖性很强。但制度创新的复杂性不言而喻，方向性也是不确定的，每个制度创新在全面推广前，都会设立“试点区”，这里面有很多经验可以学习。
第一，房地产化。最好别总想着卖房子解套，尤其是民营企业，土地的一级开发的市场价值，渐渐已经被国企与央企收回。
第二，高污染与高耗能。“减碳”是国家的国际视野，中国的“双碳”目标是硬指标，不要简单地认为种树就是增加碳汇与减碳。
第三，搞垄断。无论是空间上的垄断还是资源上的垄断，都不符合当前大势。比如那些紧闭大门的园主，奉劝早点把大门打开，共享共富。
此外，对园林行业奔赴存量市场也有三点建议:第一，推进国有企业与民营企业混改，鼓励合资成立专项运营主体；第二，推进空间产权共有、合有，并引入社会资本的力量；第三，推进绿色产业资产证券化的评估与交易工作，与国际交易市场接轨。
我们相信，制度的激励式创新会不断推进，这是一个市场与机制博弈的过程，也是经济高质量发展与空间资源循环再利用的协同成长过程。园林行业的存量市场才刚刚起步，战役的成果或许未必留给我们，但希望我们曾联手打过这一仗。
