张家浜楔形绿地开发的3个经验与挑战

张家浜楔形绿地开发的经验与挑战

 

张家浜楔形绿地开发已持续近30年，形成了许多可复制、可借鉴的经验做法。具体来说，从总体规划-单元规划-详细规划的层级传导体系可作为大型城市绿地开发的制度保证；在比较前后2版控规后，本文认为07版控规的目标是确定规划区域的空间结构和提供建设开发依据，而17版控规在完善居住和生态功能的基础上还融入了休闲、运动、商业和办公功能。

从2版控规的指标对比来看，17版控规的绿地面积有所增加，重点地块的开发强度进一步提高，混合用地比例适度提升，楔形绿地与周边地块开发的联动性也愈发凸显，这一规划建设历程在浦东楔形绿地建设中有较强的代表性，也是楔形绿地空间模式在上海的生动实践。

 

 

政府、开发企业、居民等相关主体经过经济、社会、生态等方面的多轮博弈形成的动态平衡的开发机制和市场化的开发模式，是张家浜楔形绿地开发得以成功推进的重要经验。

 

首先，从运作主体看，因为早期张家浜楔形绿地内有大量的集体土地和农用地，新区政府在浦东20世纪90年代“土地预征空转”②推进城市化过程的背景下，将绿地内的土地成片出让给国有开发企业进行市场化运作，同时国有开发企业在政府的建议下转让部分土地给民营企业进行联合开发；其次，从经济平衡看，由于楔形绿地开发需要巨额的动迁费和建设费，如果用城市财政资金来投入的话会是巨大的负担，考虑到楔形绿地开发的公共性和公益性，新区政府决定从楔形绿地中划出部分经营性地块，通过经营性地块开发后的收入来平衡楔形绿地的开发资金需求。



再次，从社会平衡看，张家浜楔形绿地既要满足浦东乃至全市人民的游憩休闲需求，更要保证楔形绿地内原住民土地征收后的情感和文化诉求，将安置房的选址尽量安排在原有乡镇区域，最大限度地保留了楔形绿地内的原住民；最后，从生态平衡角度，市政府一方面要保证楔形绿地的城市绿地规模从而控制城市蔓延，不能因为开发资金的短缺而一味增加经营性地块的比例，另一方面在经营性地块类型上选择建筑密度低、绿化率高的项目，从而保证楔形绿地的生态属性。

 

张家浜楔形绿地的建设也面临着若干挑战。第一，经营性用地和城市绿地之间的比例控制是规划的难点，目前张家浜楔形绿地区域城市绿地的比例仅占规划区域面积的1/3，这与开发初期资金不足而将较多土地批租出去进行经营性开发有关，也和区域内规划的城市绿地缺乏刚性的管控手段，从而逐步被经营性用地蚕食有很大关系。

第二，尽管楔形绿地在空间布局上基本围绕张家浜集中布置，但因为路网和河道的布局缺乏系统性的考虑，规划将整片楔形绿地切分成数十个地块，这既不利于市民的游憩体验，也不利于生物的栖息迁徙，从而削弱了楔形绿地完整的生态供给服务。第三，由于张家浜楔形绿地的开发是在多元主体博弈的框架下进行的，因此区域内城市绿地的建设因缺乏制度性保障导致进度落后于经营性地块的开发建设。当然，上述这些挑战也是张家浜楔形绿地作为上海最早楔形绿地实施开发的宝贵财富，其他类似地区的开发建设活动应未雨绸缪，打造出更高品质的楔形绿地。